El Procedimiento de Autorización Judicial para Enajenar Bienes Raíces de Niños, Niñas y Adolescentes (NNA)

I. Marco Conceptual y Fundamentos de la Restricción Patrimonial

     La enajenación de un bien raíz perteneciente a un niño, niña o adolescente (NNA) en Chile es un acto jurídico que, por su naturaleza trascendental, está sometido a una estricta supervisión estatal. La legislación chilena establece barreras protectoras para asegurar la estabilidad patrimonial de los incapaces, reconociendo que los representantes legales (padres, tutores o curadores) ejercen una administración que, si bien es necesaria, debe estar controlada para prevenir perjuicios.

1.1. La Enajenación de Bienes Raíces de NNA: Un Acto de Administración Extraordinaria

     En términos jurídicos, la enajenación se define en un sentido amplio, abarcando no solo la venta, sino también cualquier acto de disposición que implique una transferencia de dominio o la constitución de derechos reales sobre el bien (como la hipoteca o la permuta).¹ La ley chilena diferencia estos actos de disposición, considerados de administración extraordinaria, de los actos de mera administración (como el arriendo o la reparación). La norma que rige esta materia impone una restricción absoluta sobre los bienes raíces del NNA.El fundamento de esta restricción radica en la protección del patrimonio del menor contra la inexperiencia o eventual mala fe de sus representantes legales. El bien raíz es históricamente considerado el activo más estable y la máxima expresión de la seguridad patrimonial. Por esta razón, el Artículo 254 del Código Civil chileno es la base legal primaria que establece esta prohibición: "No se podrán enajenar ni gravar en caso alguno los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional o industrial, ni sus derechos hereditarios, sin autorización del juez con conocimiento de causa".² La exigencia de la autorización judicial se extiende incluso a los bienes que el NNA haya adquirido a través de su propio esfuerzo laboral o profesional, conocidos como peculio profesional o industrial.²La estricta aplicación del artículo 254 del Código Civil demuestra que la restricción no es meramente una regla de derecho privado, sino una norma de orden público que refleja la priorización estatal del resguardo patrimonial del incapaz. El Estado interviene activamente para garantizar la estabilidad económica del menor. Esto tiene la consecuencia de transformar la figura del Tribunal de Familia en un órgano de control de legalidad y conveniencia del acto propuesto.³ El juez debe evaluar no solo el cumplimiento formal de los requisitos, sino también la justificación de fondo, asegurando que el acto redunde efectivamente en un beneficio para el NNA.

1.2. El Régimen de Administración de Bienes: Patria Potestad, Tutela y Curatela

La legitimación activa para solicitar la autorización judicial recae en el representante legal del NNA. En el derecho de familia chileno, existen tres figuras principales de administración patrimonial:

1. Patria Potestad: Corresponde a los padres y les confiere la administración legal de los bienes del hijo no emancipado.⁴ Aunque son administradores por defecto, su facultad de disposición está drásticamente limitada por el ya citado Art. 254 del Código Civil.²
2. Tutela y Curatela (Guardas): Operan en ausencia de la patria potestad (por ejemplo, si los padres han fallecido).⁶ En estos casos, la administración recae en un tutor o curador, cuya guarda debe ser discernida judicialmente.⁷ La necesidad de esta guarda se manifiesta cuando un NNA queda al cuidado personal de un tercero (familiar o no) por resolución del Tribunal de Familia, pero el problema de la administración de sus bienes queda sin resolver, requiriendo un discernimiento explícito para la gestión patrimonial.⁸

La naturaleza imperativa del Art. 254 CC obliga a obtener el permiso judicial antes de formalizar cualquier operación de enajenación.⁵ La omisión de este requisito acarrea la nulidad absoluta del contrato. Esta es una advertencia fundamental: la solicitud de autorización judicial no es un trámite que se pueda subsanar a posteriori. Esta necesidad de obtención previa establece el ritmo de cualquier negociación inmobiliaria, haciendo que los acuerdos preliminares (como las promesas de compraventa) sean de alto riesgo si no se condicionan expresamente a la obtención de la respectiva resolución judicial.

II. El Principio Rector: El Interés Superior del NNA y Derechos Procesales

El procedimiento de enajenación de bienes de un NNA se enmarca plenamente dentro del Derecho de Familia y, por ende, debe estar regido por los principios de protección de la niñez y adolescencia.

2.1. El Interés Superior del Niño (ISN) como Lente Judicial

El principio del Interés Superior del Niño es el motor que debe impulsar y justificar toda la decisión judicial, tal como lo establece la Convención sobre los Derechos del Niño (CDR), ratificada por Chile. El ISN debe ser la consideración primordial en cualquier medida que afecte al NNA.⁹En el contexto patrimonial, el ISN se traduce en una evaluación rigurosa por parte del juez para determinar si la enajenación garantiza que el NNA mantenga un nivel de vida adecuado y si el cambio patrimonial resultará en un beneficio económico o social directo, tangible e irrefutable.¹¹ La protección del patrimonio está así en perfecta armonía con los principios de orden público de la legislación familiar chilena.³

2.2. El Derecho a Ser Oído del NNA en el Procedimiento Judicial

La transformación de la justicia de familia en Chile ha reforzado los derechos procesales de los NNA. Aunque la solicitud de enajenación se tramita inicialmente como un procedimiento no contencioso (o de jurisdicción voluntaria), la Ley 19.968, que crea los Tribunales de Familia, y la Ley 21.430, que modifica la Ley de Derechos y Garantías de la Niñez, obligan al juez a escuchar al menor.El mandato legal exige a los Tribunales de Familia disponer de los medios para oír efectivamente a los NNA cuyos derechos puedan verse afectados por una decisión.¹³ Dado que la venta de una propiedad impacta directamente en su patrimonio, el juez tiene la obligación de recabar la opinión del NNA, considerando su edad y madurez. Para garantizar la efectividad de este derecho, el NNA debe poder contar con asistencia letrada especializada en niñez y adolescencia, idealmente gratuita, permitiéndole oponerse a la decisión o interponer recursos si lo estima necesario para defender sus intereses.¹⁵Si el juez, tras la evaluación de madurez, decide no tomar en cuenta la opinión del NNA (o considera que la opinión no resguarda su verdadero interés superior), debe proveerle una explicación comprensible de las razones de su decisión y dejar constancia fundada de ello en el expediente.¹³La incorporación del ISN y el derecho a ser oído exige que el proceso trascienda la mera verificación de papeles. Este procedimiento ha evolucionado de un simple trámite de jurisdicción voluntaria a uno de naturaleza mixta o cuasi-contenciosa, donde la protección activa del menor es central. Este cambio exige un estándar probatorio alto por parte del solicitante, elevando el proceso de una simple "solicitud" a una "supervisión" exhaustiva por parte del tribunal.

III. El Núcleo de la Prueba: Necesidad Absoluta o Utilidad Evidente

El éxito de la solicitud de enajenación depende enteramente de la capacidad del representante legal para justificar el acto ante el Tribunal de Familia. La ley exige acreditar de manera concluyente la absoluta necesidad o la evidente utilidad de la enajenación.¹⁶

3.1. Definición y Distinción Clave

Estos dos conceptos son fundamentales y deben ser probados con conocimiento de causa por el juez ¹⁷:

• Absoluta Necesidad: Se refiere a una situación de urgencia o una obligación impuesta que no puede eludirse. El no realizar la venta resultaría en un perjuicio actual o inminente para el NNA, como el peligro de perder el bien por ejecución de deudas o la falta de recursos para cubrir gastos vitales.
• Evidente Utilidad (Utilidad Manifiesta): Implica que el acto generará un beneficio directo y considerable para el NNA, mejorando su situación económica o su calidad de vida, sin que exista una urgencia inmediata. Es un acto prudente que busca incrementar o resguardar mejor el patrimonio.¹⁹

3.2. Carga de la Prueba y Requisitos Documentales

El representante legal (padres, tutores o curadores) tiene la carga procesal de justificar de manera convincente ante el tribunal la utilidad o la necesidad.¹⁹Es imprescindible acompañar a la solicitud una tasación comercial del inmueble realizada por un perito calificado.¹⁹ Este peritaje es crucial, ya que establece el precio de mercado del bien y constituye un parámetro de protección. La ley chilena exige que la venta nunca se podrá realizar por un precio inferior al valor de tasación aprobado por el juez.²⁰Adicionalmente, se requiere:

• Registro civil del NNA.
• Descripción detallada del bien raíz que se pretende enajenar.
• Documentos que acrediten que el NNA es el legítimo dueño del bien (ej. Certificado de Dominio Vigente, Posesión Efectiva si fue adquirido por herencia).²¹
• La manifestación expresa del motivo de la enajenación y el objeto específico al que se aplicará la suma obtenida.¹⁶

3.3. Casos y Ejemplos de Justificación Aceptada

La jurisprudencia y la práctica forense han delineado situaciones comunes que cumplen con los requisitos de necesidad o utilidad:

• Ejemplos de Necesidad: Venta para financiar el pago de deudas que gravan el propio inmueble, o para cubrir gastos urgentes y necesarios para la subsistencia o salud del niño, niña o adolescente que no pueden ser cubiertos de otra forma.
• Ejemplos de Utilidad: La enajenación de un bien raíz de baja rentabilidad o difícil administración, con el objetivo de invertir el capital en un instrumento financiero de mayor rendimiento, o en la adquisición de un bien raíz de mejor valorización futura. También se considera un acto de utilidad la venta destinada a financiar proyectos que generarán ganancias para el niño, niña o adolescente, como la construcción de departamentos en el terreno para su posterior venta.²²
• Bienes Heredados: Cuando el bien es parte de una herencia (propiedad en comunidad), la venta de la cuota del NNA requiere igualmente autorización judicial. Esto es común si la venta de los derechos hereditarios se justifica para evitar litigios prolongados o para obtener un capital líquido para el niño, niña o adolescente.²

El juez no solo autoriza la venta, sino que autoriza la operación completa, incluyendo el destino de los fondos.²¹ Si la reinversión no se cumple o el destino final del capital se desvía, el representante legal puede enfrentar graves responsabilidades, incluyendo la rendición de cuentas y la remoción de la guarda. Esto implica que la autorización judicial es inherentemente condicional a la ejecución del plan aprobado.

IV. El Proceso Judicial de Autorización: Etapas en el Tribunal de Familia

El procedimiento se lleva a cabo ante la justicia especializada, bajo las reglas de la Ley 19.968. Es un proceso formal que se inicia ante el Tribunal de Familia y sigue etapas específicas.¹⁹

4.1. Competencia y Requisitos Formales de la Solicitud

El tribunal competente es el Tribunal de Familia correspondiente al domicilio del NNA.¹⁹La solicitud debe ser patrocinada obligatoriamente por un abogado.⁵ El proceso se tramita como un procedimiento no contencioso o de jurisdicción voluntaria.¹⁶ La solicitud debe ser completa, reuniendo todos los antecedentes necesarios ⁵, y debe expresar claramente el motivo exacto de la enajenación y el destino de los fondos obtenidos.¹⁶

4.2. Fase Probatoria y Audiencia Judicial

Una vez presentada la solicitud, el Tribunal de Familia realiza un examen de fondo para verificar la justificación patrimonial.Los medios de prueba ofrecidos deben ser los antecedentes documentales que justifiquen el acto (títulos, tasación, proyecto de inversión).¹⁹ El tribunal tiene la potestad de ordenar peritajes adicionales o solicitar informes al Consejero Técnico para verificar la conveniencia del acto y la viabilidad del plan de inversión.La fase central es la audiencia. Se citará a una audiencia con el fin de oír a los solicitantes y, de forma crucial, al NNA (si su madurez lo permite).¹³ En esta audiencia, el juez evalúa directamente la justificación y los derechos del representado ¹⁴, asegurando que la resolución se tome con pleno conocimiento de causa.

4.3. Resolución y Contenido de la Sentencia

La sentencia judicial que autoriza la enajenación debe ser fundamentada, reflejando el "conocimiento de causa" exigido por el Art. 254 CC. La autorización es frecuentemente condicionada.La resolución puede incluir condiciones específicas, siendo la más importante la fijación del precio mínimo de venta (basado en la tasación pericial) ²⁰ y el establecimiento del destino preciso de los fondos. Además, la autorización se concede por un plazo determinado (por ejemplo, tres o seis meses).²¹ Si la operación no se formaliza dentro de ese plazo, el representante legal deberá solicitar una prórroga o iniciar un nuevo proceso de autorización.Es fundamental comprender que la autorización judicial subordina el negocio a las condiciones fijadas en la sentencia. El juez, actuando como garante del interés superior, dicta las condiciones bajo las cuales la venta puede ejecutarse (precio mínimo, plazo). Esto implica que cualquier potencial comprador debe aceptar que el precio y las condiciones de la venta estarán supeditados a la tasación pericial y a la resolución judicial, restringiendo la libertad contractual de las partes en favor de la protección del NNA.

V. Formalidades Posteriores a la Autorización Judicial

La obtención de la sentencia favorable es solo el inicio de la fase de ejecución. La validez del traspaso de dominio depende del cumplimiento riguroso de las formalidades posteriores.

5.1. Ejecución del Acto y la Escritura Pública

Una vez que la sentencia que autoriza la enajenación ha quedado ejecutoriada, el representante legal puede proceder a la firma del contrato de compraventa o gravamen.La escritura pública de compraventa debe ser firmada por los padres o tutores actuando en representación del NNA. Es un requisito ineludible que la escritura incorpore la resolución judicial que habilita la enajenación.⁵ La formalidad más crítica es que el precio de venta estipulado en la escritura debe ser estrictamente igual o superior al precio mínimo fijado por el juez, basado en la tasación judicial.²⁰ Si esta formalidad se omite, el acto queda expuesto a impugnaciones.

5.2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)

La inscripción es el modo en que se perfecciona el traspaso de dominio en Chile. El proceso de enajenación de un bien de un NNA está sujeto a un doble control de legalidad: el control jurisdiccional del Juez de Familia (autorización del acto) y el control registral del Conservador de Bienes Raíces (inscripción del título).¹⁹Para inscribir la transferencia, el Conservador de Bienes Raíces (CBR) exigirá la escritura pública, el certificado de dominio y, fundamentalmente, la copia autorizada de la sentencia judicial.²⁷ El Conservador tiene la facultad de calificar si se han cumplido todos los requisitos legales y judiciales. Si existe alguna discrepancia entre la sentencia y la escritura (por ejemplo, en el valor de venta, la identificación del bien o la vigencia del plazo), el Conservador puede rechazar la inscripción, forzando correcciones o incluso un nuevo procedimiento judicial.

5.3. La Obligación de Rendición de Cuentas

La autorización judicial confiere un permiso condicional, no un descargo de responsabilidad. El representante legal mantiene un deber fiduciario de administrar el patrimonio del NNA en el mejor interés de este. Tras la venta, el representante debe rendir cuentas ante el Tribunal de Familia sobre el monto exacto obtenido y sobre el cumplimiento del plan de inversión o gasto que fue aprobado (por ejemplo, la compra del nuevo inmueble o el depósito del capital en una cuenta protegida). Esta rendición de cuentas es esencial para cerrar el ciclo de supervisión estatal del patrimonio del menor.

VI. Consecuencias y Aspectos Complementarios

6.1. Consecuencia de la Omisión: El Vicio de Nulidad

La omisión del requisito de la autorización judicial es un vicio de fondo y forma que atenta contra las leyes de orden público relativas a los incapaces. Al ser la autorización una formalidad exigida por la ley en consideración a la naturaleza del acto, su ausencia se sanciona con la nulidad absoluta del contrato de enajenación.² Esta sanción tiene efectos erga omnes, pudiendo ser invocada por cualquier interesado.

6.2. Implicaciones Tributarias de la Ganancia de Capital

La enajenación de bienes raíces en Chile puede generar un "mayor valor" (ganancia de capital) sujeto a tributación, específicamente al Impuesto de Primera Categoría y al Impuesto Global Complementario (IGC).¹Desde la Reforma Tributaria de 2017, la ganancia de capital obtenida por la venta de bienes raíces (adquiridos después de 2004) está exenta solo hasta un límite de 8.000 Unidades de Fomento (UF) de ganancia acumulada de por vida por contribuyente.³⁰ Si la venta del bien del NNA genera una ganancia superior a este umbral, el NNA, a través de su representante legal, se convierte en sujeto pasivo del impuesto y deberá declarar el mayor valor en el Formulario 22 del Servicio de Impuestos Internos (SII).¹Esta realidad tributaria es fundamental: el NNA es el contribuyente. La planificación debe ser parte de la justificación de la Utilidad Manifiesta, ya que el plan de reinversión debe proyectar el beneficio neto después de descontar la eventual carga tributaria. La necesidad de cubrir el gasto fiscal podría, de hecho, ser considerada una "necesidad absoluta" que justifique la enajenación si se requiere la liquidez para solventar la obligación.

6.3. Casos Especiales: Comunidad Hereditaria

Cuando un NNA adquiere derechos sobre un bien raíz por sucesión, se integra a una comunidad hereditaria junto con otros herederos.¹⁹

• Requisito de la Posesión Efectiva: Si el bien es heredado, el primer paso indispensable es completar el trámite de Posesión Efectiva. Sin este trámite, la propiedad legalmente sigue a nombre del causante y no se puede realizar ninguna transacción legal, incluso si existe una autorización judicial.²³
• Enajenación de Derechos: La venta de los derechos hereditarios del NNA o la cuota que posee en comunidad también cae bajo la prohibición del Art. 254 CC y requiere obligatoriamente autorización judicial con conocimiento de causa.¹ En estos casos, el costo de adquisición considerado para el cálculo de la utilidad tributable será el valor que se le asignó al bien durante la tramitación de la Posesión Efectiva.³¹

VII. Conclusiones y Recomendaciones para Abogados de Familia

El procedimiento chileno para enajenar bienes raíces de un NNA es un mecanismo de tutela estatal estricta, donde el control judicial sobre la administración patrimonial del menor es la regla, y la excepción es la libre disposición. El eje central del proceso es el Interés Superior del Niño, garantizado a través de la acreditación fehaciente de la absoluta necesidad o la evidente utilidad del acto propuesto.La complejidad de este proceso reside en su naturaleza mixta (protección de derechos y control patrimonial) y en los múltiples puntos de fiscalización (Tribunal de Familia, Notaría, Conservador de Bienes Raíces). La falta de precisión en la justificación o en las formalidades posteriores puede llevar a la nulidad del acto, afectando la seguridad jurídica del patrimonio del menor y de los terceros adquirentes.

Recomendaciones Prácticas 

1. Acreditación Pericial Rigurosa: Asegurar que la tasación comercial del inmueble sea objetiva y conservadora, pues fijará el precio mínimo legal. El precio en la escritura no puede ser inferior al valor tasado aprobado por el juez.¹⁹
2. Planificación Detallada del Destino: El plan de reinversión o gasto (la utilidad o necesidad) debe ser robusto, documentado y claramente desglosado. El abogado debe preparar la solicitud expresando el objeto al que se aplicará la suma obtenida, demostrando la causalidad entre la venta y el beneficio directo para el NNA.¹⁶
3. Preparación para el Derecho a Ser Oído: Si el NNA posee la madurez suficiente, se debe preparar su participación en la audiencia, asegurando que su derecho a ser oído sea efectivo y que, en caso de que su opinión sea desestimada, el tribunal cumpla con la obligación de justificar fundadamente tal decisión.¹³
4. Cumplimiento Fiduciario Post-Venta: Instruir al representante legal sobre la obligación legal y fiduciaria de rendir cuentas al Tribunal de Familia sobre la ejecución del acto y la aplicación efectiva del capital al destino aprobado.
5. Advertencia Tributaria: Analizar y advertir al representante legal sobre las implicaciones tributarias que pueda generar el "mayor valor" obtenido por la enajenación, especialmente si supera el umbral de las 8.000 UF, ya que el NNA es el sujeto pasivo del impuesto y su pago debe ser contemplado en el plan financiero de la operación.²⁹

Obras citadas

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4. Asesoría judicial gratuita para solicitar la patria potestad de un hijo o hija - ChileAtiende, fecha de acceso: octubre 16, 2025, https://www.chileatiende.gob.cl/fichas/337-asesoria-judicial-gratuita-para-solicitar-la-patria-potestad-de-un-hijo-o-hija
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25. Vender un inmueble heredado con menores: guía en 7 pasos - Ampuero Blanco Abogados, fecha de acceso: octubre 16, 2025, https://ampueroblancoabogados.com/vender-un-inmueble-heredado-con-menores/
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30. ¿Qué pasa tributariamente si me adjudico bienes en una herencia y luego los vendo?, fecha de acceso: octubre 16, 2025,